Ein Immobilienkredit im Jahr 2024 beschränkt sich nicht nur auf den Vergleich von Zinssätzen. Der von Ihrer Bank angegebene Zinssatz stellt nur einen Teil der tatsächlichen Kosten des Darlehens dar. Versicherung, Sicherheiten, Rückzahlungsdauer, aufsichtsrechtliche Vorschriften: Jeder Parameter wirkt sich auf die Endrechnung und die Machbarkeit des Projekts aus.
35 %-Regel des Aufwandsatzes: Was die Bank wirklich berechnet
Bevor Sie die Zinssätze betrachten, müssen Sie den Filter verstehen, der bestimmt, ob Ihr Antrag genehmigt wird oder nicht. Der Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) legt einen Aufwandsatz von maximal 35 %, einschließlich der Kreditnehmerversicherung, fest. Konkret darf die Gesamtrate (Kapital, Zinsen, Versicherungsprämie) 35 % Ihres Nettoeinkommens nicht überschreiten.
Diese Obergrenze wird in der Regel mit einer Laufzeit von maximal 25 Jahren, die auf 27 Jahre für Operationen mit einer Stundung des Eintritts (Kauf in VEFA oder Neubau) verlängert werden kann, kombiniert. Die Banken haben einen Spielraum von 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion, wobei der Schwerpunkt auf Hauptwohnsitzen und Ersterwerbern liegt.
Erfüllen Sie das Kriterium von 35 %? Die Einhaltung der Schwelle garantiert nicht die Genehmigung des Darlehens. Jede Institution wendet ihre eigenen Kriterien für die Bonität, die berufliche Stabilität und die Qualität der finanzierten Immobilie an. Ein Antrag, der technisch den HCSF-Regeln entspricht, kann abgelehnt werden, wenn die Bank das Profil als zu riskant erachtet.
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Kreditnehmerversicherung: Der Posten, den die meisten Käufer unterschätzen
Warum sich mit der Versicherung befassen, wenn es um Kredite geht? Weil die Kreditnehmerversicherung in den Aufwandsatz einfließt. Sie reduziert somit direkt Ihre Kreditfähigkeit.
Der von Ihrer Bank angebotene Vertrag (Gruppenvertrag) ist nicht unbedingt der günstigste. Seit dem Gesetz Lemoine können Sie die Kreditnehmerversicherung jederzeit wechseln, ohne Gebühren und ohne auf einen Jahrestag zu warten. Die Delegation der Versicherung, also der Abschluss bei einem externen Versicherer, führt zu erheblichen Einsparungen über die gesamte Laufzeit des Darlehens.
Die Kreditnehmerversicherung vor der Unterzeichnung des Darlehensangebots zu vergleichen kann einen Antrag von der Ablehnung zur Genehmigung kippen. Wenn Ihr Aufwandsatz nahe bei 35 % liegt, reicht manchmal eine niedrigere Versicherungsprämie aus, um unter die Schwelle zu fallen.
Wichtige Punkte zum Versicherungsvertrag
- Überprüfen Sie die von der Bank geforderten Garantien (Tod, Invalidität, Arbeitsunfähigkeit) und stellen Sie sicher, dass der delegierte Vertrag diese auf demselben Niveau abdeckt.
- Beachten Sie die versicherte Quote: Bei einem Kauf zu zweit kann die Bank eine unterschiedliche Deckung je nach Einkommen jedes Mitdarlehensnehmers verlangen.
- Antizipieren Sie den Gesundheitsfragebogen. Bestimmte Erkrankungen führen zu Risikozuschlägen oder Ausschlüssen, die die tatsächlichen Kosten des Kredits verändern.
PTZ 2024: Ein erweitertes System, aber Kriterien zu überprüfen
Der zinslose Kredit hat eine bemerkenswerte Erweiterung erfahren. Der PTZ kann jetzt eine Neubauwohnung im gesamten französischen Hoheitsgebiet finanzieren, sowohl für Wohnungen als auch für Einfamilienhäuser. Diese Regelung gilt für Darlehensangebote, die bis zum 31. Dezember 2027 ausgegeben werden.
Die Berechtigung basiert nicht mehr ausschließlich auf dem steuerlichen Referenzeinkommen. Für Angebote, die seit April 2025 ausgegeben werden, berücksichtigt die Verwaltung den höheren Betrag zwischen dem steuerlichen Referenzeinkommen des Haushalts und den Gesamtkosten der Operation geteilt durch neun. Diese Regel kann Haushalte ausschließen, deren Einkommen jedoch unter den Obergrenzen zu liegen scheint.
Bevor Sie Ihren Antrag einreichen, führen Sie die Berechnung in beide Richtungen durch. Hohe Betriebskosten können Sie auch bei bescheidenem Einkommen unberechtigt machen. Dies ist eine häufige Falle für Käufer, die eine Neubauimmobilie in einem angespannten Gebiet anstreben.
Ein solides Immobilienkreditdossier erstellen: Die entscheidenden Kriterien
Die Bank analysiert Ihren Antrag aus drei Perspektiven: der Stabilität Ihrer Einnahmen, der Qualität Ihres Finanzmanagements und der Kohärenz Ihres Immobilienprojekts.
Bankkonto-Management
Die Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate werden genau geprüft. Wiederkehrende Überziehungen, Rücklastschriften oder unverhältnismäßige Ausgaben im Verhältnis zu den Einnahmen schwächen den Antrag. Die Stabilisierung Ihrer Konten mehrere Monate vor der Kreditanfrage ist kein banaler Ratschlag, sondern ein echtes Filter, das von den Kreditanalysten verwendet wird.
Eigenkapital und Kreditlaufzeit
Das Eigenkapital deckt mindestens die Nebenkosten (Notarkosten, Sicherheiten, Bearbeitungsgebühren). Je höher das Eigenkapital, desto geringer der geliehene Betrag, was mechanisch die Gesamtkosten der Rückzahlung reduziert und den angebotenen Zinssatz verbessert.
Die Laufzeit des Kredits spielt eine symmetrische Rolle. Eine kürzere Laufzeit reduziert die Gesamtkosten der Zinsen, erhöht jedoch die monatliche Rate. Die Abwägung zwischen Laufzeit und Rate hängt von Ihrem Aufwandsatz und Ihrer verbleibenden Sparfähigkeit ab.
- Eigenkapital von 10 % oder mehr: positives Signal für die Bank, besser verhandelbarer Zinssatz.
- Berufliche Stabilität: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit bleibt das einfachste Profil zur Finanzierung. Selbstständige müssen mehrere positive Bilanzen vorlegen.
- Ausreichender Lebensunterhalt: Über den Aufwandsatz hinaus überprüft die Bank, ob Ihre Einnahmen nach der monatlichen Rate Ihre laufenden Ausgaben decken.
Der vorteilhafte Immobilienkredit im Jahr 2024 ist nicht derjenige mit dem niedrigsten nominalen Zinssatz. Es ist derjenige, dessen Gesamtkosten (Zinsen, Versicherung, Sicherheiten, Bearbeitungsgebühren) über die gesamte Rückzahlungsdauer kontrolliert bleiben, mit einer Struktur, die auf Ihre tatsächliche Situation zugeschnitten ist.
